Больше вопросов, чем ответов
Однако на практике до сбалансированного, цивилизованного рынка в этой сфере еще далеко. Хотя бы потому, что по-прежнему отсутствует реальная, основанная на законе конкуренция в сфере управления МКД, нет единых стандартов деятельности управляющих организаций. Не сформирован институт собственников помещений как заказчика работ и услуг, сохраняются правовая неграмотность и пассивность населения, высокая конфликтность в отношениях собственников с управляющими компаниями (УК) и внутри ТСЖ. А это создает точки социального напряжения, тем более что системы профилактики и эффективного разрешения конфликтов пока нет.
Наконец, остро необходимы действенные механизмы контроля за деятельностью управляющих организаций со стороны жителей и органов местного самоуправления.
Все это – задачи нового уровня реформирования отрасли. И задача номер один – привести всю сферу управления жилищным фондом в законодательное русло, добиться полного соответствия всех аспектов управления МКД каждому положению Жилищного кодекса. Потому что вся нормативная база в кодексе есть, как и Правила содержания общего имущества домов, Правила оказания коммунальных услуг и другие подзаконные акты. Но практика пока существует отдельно от них.
На то, чтобы преодолеть этот разрыв, направлены изменения в законодательстве, которые дают органам власти серьезные полномочия – как на федеральном и краевом, так и на местном уровне.
За что платим?
Федеральный закон от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ввел такое понятие, как советы многоквартирных домов. В чем смысл этого нововведения, рассказывает начальник отдела отраслевой и технической политики Управления ЖКХ администрации города Перми Олег Смирнов:
– Советы многоквартирных домов вводятся там, где обслуживанием дома занимается управляющая компания, – в Перми это порядка трех тысяч домов. Задача состоит в том, чтобы в каждом доме на основе добрососедских отношений сформировать группу единомышленников, которые отстаивали бы интересы всех жильцов. И уже эта группа выберет наиболее авторитетного человека – председателя совета многоквартирного дома. На этом направлении идет крайне сложная, напряженная работа. И мы считаем, что на данный момент в том или ином виде советы на 90% созданы. В них вошли неравнодушные люди, которые переживают за дело, за то, чтобы в их доме были нормальные условия, чтобы управляющая компания работала должным образом.
Правда, в некоторых домах обнаружился странный уклон: в председатели выбирают тех, кто больше других бегает по инстанциям и скандалит. С нашей точки зрения, это неверный подход. Ведь задача председателя совета дома – прежде всего, вступить в деловые отношения с управляющей компанией. Иными словами, у собственников должно быть понимание: без конструктивного встречного движения с их стороны в их доме порядка не навести. Контрольный орган власти может зафиксировать недостатки и принять меры – наказать, оштрафовать. Но он не может вместо собственников сделать заказ на тот или иной вид работ.
Удивительное дело – в любой сфере, от торговли до платной медицины, мы прекрасно понимаем, чего хотим, кому платим и за что. Почему же в коммунальной сфере мы отдаем деньги просто так, не интересуясь, что получим взамен? И в итоге платим за собственную пассивность.
Как говорят специалисты, в центре внимания совета и его председателя должны быть все текущие вопросы жизнеобеспечения дома. А для этого, во-первых, нужно знать, сколько начисляет управляющая компания и сколько денег она реально собирает с жильцов. И во-вторых, нужно взять на контроль техническое состояние дома. Здесь больших профессиональных знаний не требуется – достаточно пригласить техника из УК и вместе с ним пройти по дому, сравнить реальную ситуацию с предложениями управляющей компании. При этом нужно иметь в виду, что собранные деньги – это и есть бюджет дома. Никаких других средств у управляющей компании нет. К тому же большинство домов в Перми придерживаются муниципального тарифа, а он не дотягивает до того, чтобы планомерно проводить серьезные работы. Так что если такие работы необходимы, жильцам нужно оценить, какова цена вопроса, сколько нужно дополнительно собрать денег, какая нагрузка ляжет на каждого человека.
– Совет должен хорошо понимать, что требуется для поддержания дома в нормальном состоянии, – говорит Олег Смирнов. – Если система отопления в аварийном состоянии, то, видимо, надо на какое-то время отказаться от косметических работ, обустройства клумб и прочего. Если дом рушится – какой смысл обносить его забором?
В этом и есть главная функция советов домов – сформировать стратегию содержания и ремонта, уйти от многообразия противоречивых требований, от которых задыхаются управляющие компании: одному лавочку вкопать, другому, наоборот, выкопать… И в результате недовольство управляющей компанией растет.
Кстати говоря, управляющие компании, которые сначала отнеслись к советам домов настороженно, видя в них лишний контрольный орган, начинают понимать, насколько удобнее иметь дело с советом, который уполномочен жителями. У них появилась возможность составить реальный план на очередной год и спокойно работать.
Поэтому мы сейчас активно создаем советы и постепенно входим в новую целевую программу "Формирование рыночных механизмов и института собственников в сфере управления многоквартирными домами в городе Перми на 2013-2015 годы". Ее разработка близка к завершению. Задача программы – создать механизм социального партнерства в сфере управления МКД на основе баланса интересов потребителей, исполнителей и поставщиков жилищно-коммунальных услуг. Ключевыми элементами должны стать формирование института собственников помещений как заказчика жилищно-коммунальных услуг. Уже запущены пилотные проекты, в частности, в Мотовилихе, где прошли обучение порядка двухсот членов советов домов. Они уже вступили в контакт с управляющими компаниями, вместе формируют планы по ремонту домов. В таких микрорайонах, например в Садовом, уже значительно снизилось количество обращений от жителей.
Под надзором муниципалитета
Как видим, городская администрация активно включается в процесс формирования цивилизованного рынка ЖКХ. А ведь на первых этапах реформирования отрасли казалось, что вмешательство власти в рыночные отношения недопустимо. Потом стало очевидно: даже при самых правильных законах человек не может самостоятельно реализовать свои права в этой сложной сфере.
– В 2011 году, когда был принят Закон № 123-ФЗ, законодатель сделал очень важный шаг: с помощью поправок в Жилищный кодекс определил роль муниципалитета, предоставил ему право выступать на стороне жильцов, – напоминает Олег Смирнов. – А 25 июня 2012 года Законом № 93-ФЗ введено понятие "муниципальный жилищный контроль". Сейчас мы готовимся принять на себя эту функцию. В рамках реорганизации городского Управления ЖКХ создается отдел муниципального жилищного контроля, начата подготовка муниципальных жилищных инспекторов. Они приступят к работе с 1 октября. Сейчас продумываем вопросы взаимодействия с Государственной инспекцией вневедомственного контроля, чтобы разграничить полномочия и функции различных уровней власти. Соглашение о взаимодействии с инспекцией должно быть закреплено законодательным актом субъекта Федерации, и такой акт разрабатывается.
Сегодня законодательная база дает нам право проводить не только плановые, но и внеплановые проверки – в случаях нарушений при формировании ТСЖ, выборе управляющей компании, нарушении управляющей организацией своих обязательств.
Статья 165 ЖК РФ гласит, что орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя совета дома, органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК о невыполнении управляющей организацией своих обязательств обязан в пятидневный срок провести проверку в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти. И если проверка показывает, что управляющая организация не выполняет условия договора управления МКД, муниципалитет созывает собрание собственников помещений для решения вопроса о расторжении договора с этой организацией.
Порядок проведения таких проверок сейчас разрабатывается в правительстве РФ. Предстоит разрешить некоторые сложности юридического характера – речь идет о договорных отношениях, и вмешательство в них должно быть правомерно с законодательной точки зрения. Кроме того, в разработке находятся типовой договор управления МКД, стандарты управления домами, минимальные перечни работ, которые должна проводить управляющая организация, – целая серия документов, которые должны принципиально изменить ситуацию на рынке жилищно-коммунальных услуг.
Конструктивное партнерство
Муниципальный контроль должен разрешить весь круг вопросов, связанных с незаконным формированием ТСЖ, нелегальным заходом на рынок управляющих компаний, правильностью заключения договоров. Вопросы текущего содержания домов остаются за собственниками и советами многоквартирных домов.
Что касается капитального ремонта, здесь жильцы могут рассчитывать на помощь муниципалитета сразу по нескольким направлениям. Концепция организации капитального ремонта многоквартирных домов, которая разрабатывается в Перми, предусматривает анализ состояния жилищного фонда, определение приоритетов при планировании работ, поиск механизмов финансирования капремонта с участием бюджетов разного уровня, внебюджетных источников и собственников жилья.
При этом финансовые механизмы, которые можно предложить жителям, уже частично опробованы. Например, необходимые средства вкладывает управляющая компания, а жильцы выплачивают их в течение двух-трех лет. По другой схеме собственники вносят средства на ремонт сразу, а затем платят меньше. И при этом имеют нормальные условия проживания вместо бесконечного латания дыр.
– К сожалению, есть и обратные примеры, – признает Олег Смирнов. – Года три назад в одном из домов проводили собрание по ремонту дома. Крыша находилась в аварийном состоянии. Денег требовалось немного, но большинство жильцов проблему проигнорировали. В результате протечка крыши вызвала разрушение перекрытий между чердачным помещением и верхним этажом. Замена перекрытия потребовала выселения людей. Сумма, необходимая для ремонта дома, выросла в разы. Вот результат пассивности и ожидания, что кто-то придет и решит за собственников все проблемы. Или другой пример. Приходят жильцы малоэтажного дома, жалуются, что здание обветшало, а управляющая компания не принимает никаких мер. Спрашиваю: сколько вам начисляет УК? – Тысяч 20 в месяц, но у нас половина не платит. Вот вам и ответ. Ну, нельзя отремонтировать ветхий дом за такие деньги, технически невозможно. Такие вещи собственники должны бы уже понимать. Вместо этого – жалобы на УК. Вот это мы и должны изменить – от взаимных претензий перейти к социальному партнерству и конструктивной работе.
