Долевое строительство является одним из востребованных, а для некоторых граждан единственным способом приобретения жилья, поскольку цена квартир на этапе «котлована», как правило, существенно ниже цен на аналогичное жилье в уже построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домах.
Однако практика свидетельствует о том, что этот способ улучшения жилищных условий связан со значительными финансовыми рисками. Нередки случаи, когда из-за действий недобросовестных застройщиков люди остаются и без денег, и без жилья.
В связи с этим правительство Российской Федерации разработало комплекс мер по постепенному переходу от долевого строительства к так называемому проектному механизму возведения новых многоквартирных домов, при котором денежные средства граждан будут привлекаться не напрямую застройщиком, а через посредничество банков.
Одним из этапов проводимой реформы является ужесточение требований к застройщикам в рамках пока еще действующего законодательства о долевом строительстве.
В Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения. После 1 июля 2018 года они вступят в силу для застройщиков, получивших разрешение на строительство многоквартирного дома.
Во-первых, застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома по договору долевого участия в строительстве, сможет являться только хозяйственное общество, основное или дочернее общество которого имеет не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности.
Таким образом, после 1 июля 2018 год будет запрещено привлекать деньги граждан по договорам долевого участия в строительстве некоммерческим организациям, например жилищным и жилищно-строительным кооперативам, некоммерческим партнерствам.
Другим важным нововведением станет то, что застройщик сможет привлекать денежные средства дольщиков для строительства одного или нескольких многоквартирных домов только в пределах одного разрешения на строительство. Более того, законом устанавливается прямой запрет на одновременное строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.
Кроме того, для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вводится принципиально новая система финансирования стройки.
В частности, на застройщиков возлагается обязанность в целях осуществления деятельности, связанной с долевым строительством, открыть банковский счет в уполномоченном банке, по которому он будет осуществлять расчеты с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком. Аналогичная обязанность возлагается и на технического заказчика с генеральным подрядчиком. При этом застройщик сможет иметь только один расчетный счет.
Главным же в этой схеме является то обстоятельство, что все расходы по расчетному счету застройщика будут проверяться и санкционироваться банком. То есть в механизме финансирования долевого строительства появляется новая «контролирующая инстанция», поскольку банк наделяется полномочиями по контролю за соответствием назначения и размера платежа, проводимого застройщиком, установленным законом целям возможного расходования денежных средств участников долевого строительства.
Изменения законодательства будут способствовать повышению защищенности прав граждан, участвующих в долевом строительстве, позволят минимизировать риски нецелевого расходования застройщиками собранных с дольщиков денежных средств, а также поиогут предотвратить появление на рынке долевого строительства фирм-однодневок.
Александр ЛОБАСТОВ, старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в финансово-бюджетной сфере управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Пермского края
