В Перми в последнее время стало традицией: как затяжные праздники, так нигде ни пройти ни проехать. Не стали исключением и четыре выходных в конце февраля. И если с дорогами подрядчики еще как-то справились, то дворы так и остались непроходимыми. Никакие контрольные мероприятия и штрафы не помогают.
Управляющие компании, даже если бы и хотели, попросту не в состоянии справиться с таким объемом работы, считает Александр Фенев. Признанный эксперт, который много лет проработал в сфере ЖКХ и в городе, и на краевом уровне, хорошо знаком со схемами, механизмами и технологиями, которые применяются в отрасли. И он убежден: сегодня они меньше, чем когда-либо, гарантируют нормальное обслуживание жилого фонда.
– В Перми на сегодняшний день зарегистрировано порядка 300 управляющих компаний, – рассказывает Александр Фенев. – И уже никто не понимает, зачем они нужны в таком количестве. До 2005 года всем жилым фондом города управляло 8 жилищных служб – в общем-то, это были прообразы УК. А обслуживанием всего жилого фонда до 2003 года занималось 23 муниципальных унитарных предприятия. Так что, исходя из опыта, Перми вполне достаточно количества обслуживающих организаций в пределах 30 – больше и не надо. Учитывая законодательство, они же могут быть и управляющими компаниями.
– А чем были лучше МУПы и жилищные службы?
– Муниципальные предприятия обладали производственной базой, которая позволяла решать весь спектр задач, от содержания дворов и близлежащих улиц и до обслуживания жилого фонда, текущего ремонта, ликвидации аварий. У ряда предприятий даже были мощности по изготовлению сопутствующего оборудования.
Это был серьезный производственный блок – гарант города на случай любых чрезвычайных ситуаций. Пример тому – известная крупная авария на Кислотных дачах в начале 2000-х, когда «в ружье» были поставлены производственные мощности всех МУПов, и они справились с поставленной задачей.
Жилищные службы, которые были подчинены администрациям районов, заместителям главы города и департаменту ЖКХ, владели доподлинной информацией о состоянии жилого фонда. Они знали, что они обслуживают, в каком это состоянии, и имели планы и по текущему, и по капитальному ремонту – полностью выверенную потребность в ремонте на каждый жилой дом. Другое дело, что они не знали, когда эта потребность будет закрыта деньгами, потому что бюджет по капремонту, который принимался каждый год, никогда не был достаточным. Но факт остается фактом: в 2000-2005 годах мы не гадали, что нужно ремонтировать, у нас был сверстан план объемом в 5 миллиардов рублей, и в зависимости от того, сколько денег выделено, мы выбирали приоритеты и ставили к исполнению. Плюс к тому в ходе текущего ремонта всегда старались включать работы капитального характера – всеми силами закрывали потребности, которые знали в деталях.
– А сейчас управляющие компании этого не знают?
– Таковы сегодня реалии рынка. Лишь очень малая доля УК имеет такую информацию – остальным просто невыгодно этим заниматься. Мы в свое время формулировали, чем определяется качество управления домом. И с чего оно начинается: нужно знать, что имеешь. Управление может быть направлено на улучшение жилого дома или как минимум на не ухудшение его состояния. Если текущее состояние жилого дома заактировано, то через год очень легко проследить, что изменилось. Потому-то УК ничего и не актируют – чтобы никто не смог объективно охарактеризовать их работу. Показателей качества работы управляющих компаний не существует – и им это выгодно.
Поскольку УК не заинтересованы в оценке их работы, они в большинстве своем, за редким исключением, не обладают информацией о состоянии жилого фонда. И доказательство тому – программа капремонта, сверстанная на региональном уровне. Ее качество говорит о том, что никто не представляет, в каком состоянии находятся жилые дома и что там нужно делать. А эта информация исходит от управляющих компаний.
Плюс к тому практически ни одна УК не имеет производственной базы, разве что у старых «жилищников» что-то еще сохранилось. А ведь город есть город, здесь всегда существуют риски техногенных аварий, и он должен быть к этому готов.
Раньше эта готовность обеспечивалась производственными мощностями муниципальных предприятий. А это были не только те, кто управлял жильем, но и такие предприятия, как МУП «Водоканал», МУП «Горкоммунтепло», – у них были мощнейшие производственные комплексы. Мощный производственный потенциал был у «Пермских тепловых сетей», у «Пермэнерго» – были отдельные структуры типа «Пермэнергоремонта», сотни людей, обеспеченных необходимой техникой. Плюс к тому практически на любом заводе были службы по обеспечению инженерной инфраструктуры. Они тоже при необходимости могли оказать городу помощь. Возвращаясь к той же аварии на Кислотных дачах – они одноразово были привлечены, мы этим гигантским общим потенциалом закрыли все потребности и ликвидировали аварию. Работали круглосуточно, в смену выходили до 5 тысяч человек, обеспеченных техникой, материалами – всем необходимым.
Сейчас в Перми ничего этого нет. Остались крохи, и если завтра что-то случится, город к этому не готов. Остались только аварийные мощности у «Новогора». У «Пермских тепловых сетей» ничего нет, у заводов нет, у организаций, обслуживающих жилье, – тоже ничего. Существует только один МУП – «Моторостроитель», который в прошлом году переименован в ПМУП «Городское коммунальное и тепловое хозяйство». Он единственный хоть что-то имеет, последняя палочка-выручалочка для города. Вот к чему мы пришли.
– А что должны иметь – в ближайшей перспективе?
– Надо вернуть на круги своя все хорошо забытое старое. Сократить количество УК – не ради сокращения, конечно, а с тем, чтобы прийти к новому качеству этих компаний.
Что под этим подразумевается? Компании должны или сами, или следуя за законодательством, четко разделить платежи за коммунальные услуги и за содержание жилья. Законодатель над этими вопросами работает, и я надеюсь, что уже в этом году будут приняты поправки в Жилищный кодекс, которые сделают такое разделение обязательным.
Первой положительной характеристикой для любой УК является отказ от коммунальных денег и переход жителей на прямые договорные отношения с поставщиком ресурсов. Если УК отдала начисление платежей поставщику и не оперирует коммунальными деньгами, это уже плюс. При этом у УК остается где-то процентов 25 от того, что начисляется жителям, – то, что касается управления, содержания жилья и текущего ремонта. После этого она может по-прежнему называться управляющей компанией, но по сути это будет уже обслуживающая организация, которая занимается именно обслуживанием жилья. И это правильно.
А раз это обслуживающая организация, она должна иметь производственный потенциал, который позволит решать все задачи. Это и текущий ремонт, и уборка территории, а возможно, и капремонт. Поэтому это должны быть большие с точки зрения объемов обслуживаемого жилья компании – до 1-2 млн квадратных метров. При этом они не должны притрагиваться ни к «тепловым», ни к «водяным» деньгам, иметь расщепление платежей, чтобы население оплачивало тепло, электроэнергию, воду непосредственно поставщикам. И заниматься только содержанием жилья и текущим ремонтом.
У нас есть компании, которые работают по таким принципам, их очень мало, но они есть.
– Вообще вопрос о критериях, по которым можно найти добросовестную управляющую компанию, волнует многих пермяков.
– Давайте суммируем. Выбирая УК, собственники жилья должны исходить из того, отказалась ли компания от начисления денег за тепло и воду, передала ли эту функцию ресурсникам. Второй вопрос – имеет ли она производственные мощности, трактора, специализированную технику. Если да – с ней можно иметь дело. Если компания перешла на понятные всем, прозрачные договорные отношения с потребителем – это третий плюс. Если все эти требования выполняются – можно выбирать.
– Процесс качественной перестройки управляющих компаний вряд ли произойдет сам собой?
– Я считаю, что стратегически он должен проходить под эгидой городской власти. Тут ничего нельзя пускать на самотек. Город должен создавать условия для жизнедеятельности качественно новых компаний, чтобы именно они работали на рынке. Потому что это даст гарантии безопасности не только жителям, но и городской власти.
– По какому пути тут нужно идти – власть должна расширять механизмы контроля над частным бизнесом или работать над развитием системы МУПов?
– Все механизмы контроля прописаны законодательно, и тут прыгнуть выше головы при всем желании не получится. Муниципальная власть должна видеть в УК партнеров – ведь она заинтересована в том, чтобы рынок изменился. Кто сегодня делит рынок? Отдельно взятые УК, которые хотят и могут что-то сделать, откровенные жулики, которые изначально собирались управлять не домами, а финансовыми потоками, и остальные, которые действуют как жулики, потому что им ничего другого не остается. Потому что иначе жулики их съедят.
Вообще у нас в Перми была создана очень благоприятная среда для развития рынка управления деньгами жильцов. Она расцвела, как нигде в России, – на 80% рынок захватили компании, которые управляют деньгами жителей. А не жильем.
– Разве ситуация в Перми не типична для России?
– Нет. Тут все зависит от власти. У нас власть буквально следовала действующему законодательству. А жилищное законодательство в 2005 году четко сказало: функций власти в управлении жилым фондом больше нет. Ни контроля, ни влияния. Есть заказчик в виде собственника жилья, и есть управляющая организация. В Жилищном кодексе четко написано – одни принимают решения, другие исполняют. Все вроде бы красиво, но никто не учел того, что собственник у нас до сих пор существует только юридически. А фактически его нет. Нет у людей психологии собственника, и все. Жильцам надо помочь стать собственниками, научить их этому.
– Александр Юрьевич, а разве не вы стояли у истоков реформы ЖКХ в Перми?
– Хороший вопрос. Я занимался всей подоплекой реформы ЖКХ до 2006 года, готовил всю почву для захода управляющих компаний. Мы тогда вели несколько экспериментов, и я в 2006 году говорил о том, что необходимо контролировать то, что творится в управлении жильем. Но мне было сказано – это рынок, любое вмешательство в конкурентную среду является коррупцией, Жилищный кодекс все расставил на свои места, и пусть закон работает сам. Собственнику даны права, и пусть он ими пользуется.
На уровне краевого министерства ЖКХ у меня была разработана методология обучения собственника тому, как быть собственником, и для организации этого тотального процесса требовались не очень большие деньги. В том числе я предлагал организовать такое обучение и городу. Но все осталось в мечтах – по одной простой причине: не было соответствующих полномочий государственной власти. А что за рамками полномочий – то квалифицируется как нецелевое использование бюджетных средств. И муниципалитеты тоже действуют в рамках своих полномочий.
– С тех пор ведь многое изменилось…
– Да. Прежде всего, государство осознало, каким образом пошло формирование рынка, и уже внесло достаточно много изменений в Жилищный кодекс и другие законодательные акты, касающиеся и деятельности УК, и контроля за ней. В результате появились механизмы воздействия на УК и у государственной власти в лице Государственной жилищной инспекции, и у муниципалитетов. Решаются и стратегические вопросы – закон о прямых договорных взаимоотношениях граждан и ресурсоснабжающих предприятий, о прямых платежах пока не принят, но он находится на рассмотрении. Ждем в этом году.
Этот процесс теперь стал неизбежным, ресурсники уже сами выходят на заключение прямых договоров. «ПСК» – основной поставщик тепла в городе Перми – уже проводит политику заключения прямых договоров непосредственно с жителями. Пока, до корректировки Жилищного кодекса, это возможно только с согласия управляющей компании.
Есть УК, которые с удовольствием идут на это, и те, кто не хочет. Пока их уговаривают и заставляют, может пройти и год, и два. Куда и сколько за это время уйдет денег жителей, никто не знает.
И тут самое время вспомнить, что муниципалитет – тоже собственник жилья, он может инициировать проведение собраний, совместно со всеми надзорными органами выработать стратегию, чтобы ускорить перемены на рынке управления жильем – и количественные, и качественные. При этом он же может не тыкать пальцем, какую УК выбрать, а предоставить людям критерии отбора, показать, кто есть кто на рынке. Когда бизнес управления финансовыми потоками рухнет, жулики уйдут сами. Вот в чем задача города. И именно это нужно горожанам.
Светлана ВЛАДИМИРОВА.
