Те, кто до сих пор живет в муниципальных квартирах, конечно, не пропустили недавнее решение Госдумы РФ о переводе приватизации жилья в бессрочный режим. Не ошибемся, если скажем, что и многократно продленные сроки приватизации устанавливались только для того, чтобы стимулировать процесс перехода квадратных метров в собственность их обитателей. Государство в этом прямо заинтересовано, и у граждан эта процедура тоже остается востребованной. Но что дальше?
Большинство собственников квартир по-прежнему имеют смутное представление о том, как содержать свое имущество, чтобы хотя бы сохранить его, если не преумножить. По оценке Александра Фенева, признанного эксперта, который много лет проработал в сфере ЖКХ и в городе, и на краевом уровне, причины у этого явления объективные. Но бороться с ним все равно нужно.
– На протяжении всей истории советского государства чувство собственности искоренялось из сознания наших людей всеми возможными способами, все у нас было народное, – напоминает Александр Юрьевич. – Государство строило жилье, распределяло квартиры, самостоятельно занималось обслуживанием, ремонтом домов и обеспечением жителей всеми ресурсами.
Людям была определена роль потребителей, и в большинстве они были отстранены от процессов в ЖКХ. И вдруг в 2005 году им сказали – бери! Владей, занимайся, содержи не только квартиру, но и дом в целом, сам покупай тепло, воду, электроэнергию. Изучай Жилищный кодекс и плюс к тому кучу нормативных документов, по которым строятся отношения с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. Никто не удосужился объяснить гражданам, что, став собственниками жилья, они наделяются не только правами, но еще и обязанностями. Это реально?
Исключением являлись собственники кооперативных квартир, которые, начиная со строительства дома, все решали самостоятельно, силами кооператива.
И тем не менее, эти знания необходимы. Потому что для большинства наших граждан квартира остается самым главным и ценным имуществом. Покупая хлеб или молоко, мы являемся грамотными потребителями, знаем обязанности продавца и свои права. А как правильно управлять своим домом и сохранить свое главное достояние, не имеем представления. Так что собственник должен как минимум прочитать Жилищный кодекс РФ и знать его основы.
– Не всем и не все в нем понятно.
– Значит, должна быть организация, куда вы можете прийти с вопросами. Законодательство у нас говорит о том, что каждый многоквартирный дом должен иметь совет дома. Кто контролирует процесс создания советов домов? Местная власть – муниципалитет. А чтобы организовать процесс работы совета, нужно не просто создать его, но и чему-то научить. Городская администрация в Перми отчасти начала этот процесс, но не в тех масштабах и не в том качестве, в которых это необходимо.
Я считал и считаю, что в помощь жителям необходимо создать постоянно действующую систему образования и консультирования. На первом этапе все население должно получить знание основ жилищного законодательства, понимание, как и зачем управлять своим домом. Чувство собственника жилья необходимо формировать с детства, начиная с уроков в детских садах и школах. На следующем уровне образование должны получить советы домов, их знания должны быть более глубокими. И обязательно необходимо организовать в постоянном режиме профессиональное консультирование населения по вопросам ЖКХ. Чтобы и советы домов, и каждый гражданин знали, куда можно прийти и спросить, если что-то непонятно. И что немаловажно – весь этот процесс должен быть бесплатным для наших горожан.
– Кто в данном случае должен выступить организатором?
– С моей точки зрения, администрация города. Потому что это задача органа местного самоуправления – стоять на защите интересов жителей, в том числе как собственников жилья. Кроме того, взаимодействие с грамотным собственником жилья и советами домов позволит решать в интересах людей многие другие задачи самой власти. Например, качественное содержание городских территорий, своевременное обследование и формирование плана капитального ремонта домов и многое другое. Такой подход к делу, совместные с горожанами действия по наведению порядка в сфере ЖКХ в значительной степени помогут и местной, и региональной власти, надзорным органам осуществлять качественно свою работу.
Каким способом это организовать, в каком режиме – варианты могут быть разные. Основная цель этой работы – профессионально научить людей максимально самостоятельно, правильно решать свои проблемы. А при их возникновении – качественно помогать в их решении.
Эту задачу вполне реально решить, и это необходимо делать. Постоянно действующий механизм консультирования собственников, советов домов должен быть. Алгоритмы такой работы есть у общественных организаций. Там работают профессионально подготовленные люди, но они не в состоянии справиться с потоком вопросов и жалоб. Там, например, могут попросить протокол общего собрания собственников для подтверждения того, что ты представляешь совет дома. Потому что общественные организации не располагают большими ресурсами и, как правило, не могут позволить себе отвечать на все вопросы каждого жителя.
Что касается механизмов – наверно, можно было бы организовать консультирование через интернет, создать информационный портал, где разъяснялись бы и стандартные вопросы, и можно было бы получить индивидуальную консультацию. Конечно, можно работать и через общественные организации. Но для людей важно, чтобы за общественниками стояла администрация города.
– Если предположить, что собственники квартир у нас со временем приобретут необходимые знания, само по себе это ведь не решит проблем отрасли? Например, таких, как качество работы управляющих компаний?
– Это не задача собственников – решать проблемы отрасли. Создание условий и качественное функционирование отрасли – это задача власти. А собственники должны грамотно нанять на работу управляющую компанию или создать ТСЖ, квалифицированно заказать требуемые услуги по обслуживанию и ремонту дома, контролировать исполнение и качество оказанных услуг и оплаченных ресурсов.
К примеру, большинство УК, склоняя жителей к заключению договора, начинают активно ремонтировать подъезды, заниматься благоустройством дворов. Дело, конечно, нужное, но мало кто из собственников интересуется: есть ли у компании собственная техника для зимней уборки, ремонта инженерных сетей? Что толку требовать от такой компании своевременной уборки снега во дворе? Нужно отдавать себе отчет, что УК, у которых нет ничего за душой, как приходят, так и исчезают в неизвестном направлении, оставив дома в разрухе.
– Мы уже говорили о том, что вытеснение с рынка недобросовестных УК возможно, – при определенной позиции власти и в том числе с помощью грамотных собственников. Но есть ли вообще возможность честно работать на этом рынке? Ведь рентабельность обслуживания жилого фонда низкая?
– Да, я бы сказал, очень низкая. Но главное не в этом, а в том, хватает ли денег, оплачиваемых жителями на обслуживание их домов, на своевременный текущий ремонт и не ухудшение состояния общего имущества в доме? Отсутствие рентабельности управляющие компании компенсируют неисполнением работ или использованием средств, предназначенных для оплаты поставленных коммунальных ресурсов.
– Кто же будет честно работать?
– Тарифы на содержание жилого фонда действительно низкие. Но это ведь не догма. Просто на данный момент большинству управляющих компаний наплевать на эти тарифы. Они же не занимаются содержанием домов, а доходы извлекают в процессе управления денежными потоками, то есть платежами жильцов за потребляемые ресурсы. А это совсем другие деньги. Так что при начислении платы за содержание и текущий ремонт жилья они просто используют рекомендуемые гордумой тарифы. Хотя эти тарифы именно рекомендуемые – предполагается, что конкретные цифры должны устанавливаться и включаться в договор управления на основании решения общего собрания собственников жилья в доме. Но собственники тоже не особенно интересуются этим вопросом.
В результате у нас практически по всему городу действует один и тот же тариф. А по факту он не может быть одинаков для всех. Ведь все дома разные – они отличаются годом постройки, количеством проживающих, а главное – реальным техническим состоянием. Нельзя относиться к тарифу на содержание жилья как некой обязательной подати.
Его размер может и увеличиваться, и уменьшаться. А зависит это от нескольких факторов: качество обслуживания дома, объем потребляемых коммунальных ресурсов и, конечно же, качество и объем капитального ремонта.
– Но ведь собственнику сложно определить, как его дом выглядит на фоне соседних и жилого фонда города в целом, обходится ли его содержание дороже или дешевле рекомендованного среднего тарифа.
– Да, сложно, особенно если он и его соседи не обладают требуемым уровнем знаний и грамотным советом дома. В этом и необходима постоянная помощь городской администрации. И обязательно надо стремиться к установлению тарифов в зависимости от требуемого объема работ.
Да, возможно жить всем городом и обслуживать дома по усредненному тарифу. Но это никогда не приведет к реальной стоимости и тем более к снижению уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг. Собственники жилья с помощью муниципалитета своим заказом услуг могут изменить и качество управляющих компаний.
Жулики в этой сфере обосновались, в первую очередь, из-за отсутствия должным образом сформулированных параметров качества работы и контроля за исполнением. Как только собственники начнут серьезно заниматься своим домом, эти нечистые на руку бизнесмены уйдут. А останутся те компании, которые даже с минимальной рентабельностью, но при четко сформулированных условиях будут работать.
Ведь отстраненность жителей в этом вопросе может реально привести к обесцениванию квартир или реальному снижению их стоимости. Дом в результате многолетнего псевдоуправления может быть даже признан аварийным – и собственности как не было, жители теряют свое богатство! А управляющая компания при этом не теряет ничего.
Важно, чтобы люди отдавали себе отчет: на самом деле качество управления – это работа на капитализацию их собственности. Чем лучше дом, чем более качественно он содержится и чем меньше он потребляет тепла, тем дороже ваша квартира. Вот принципиально важный момент, которого у нас еще многие не понимают.
Квартиры в двух одинаковых домах, на одной улице, но при разном содержании – это совсем разная собственность. Один дом в идеальном состоянии, у дома на счету лежат деньги, он может позволить себе нанять профессионального управляющего и думать о том, как использовать свои средства, – вот идеальная ситуация, к которой надо стремиться. Такие дома в Перми есть, но их пока немного. А рядом дом управляющей компании в полной разрухе. Вопрос: квартиры в этих домах стоят одинаково? Только до того момента, как в дом придет покупатель.
– И при этом люди вносят одинаковую плату за обслуживание дома?
– Да. А результат разный. Одни капитализируют свою собственность, другие ее теряют. И в немалой степени потому, что уровень грамотности собственника, его нацеленности на получение знаний пока невысоки. И поэтому часть роли собственника, с моей точки зрения, должен взять на себя муниципалитет. Хотя бы для того, чтобы не упускать ситуацию. Потому что интерес городской власти тут тоже есть.
Чем хуже содержится жилье, тем выше потребность в капремонте. А если его вовремя не делать, дом ветшает и рано или поздно переходит в статус аварийного. Тем самым превращаясь из головной боли жильца в головную боль муниципалитета, а затем и в головную боль государства. Органы местного самоуправления имеют сейчас достаточно рычагов, чтобы этого не допустить, от формирования планов капитального ремонта до воздействия на управляющие компании. И этими рычагами нужно пользоваться.
Светлана ВЛАДИМИРОВА.
