В поисках пятого колеса

Нотариус – главная помеха в сделках с недвижимостью, считает риелтор. Государство с ним не согласно

Нотариус – главная помеха в сделках с недвижимостью, считает риелтор. Государство с ним не согласно

В последние несколько лет на рынке недвижимости процветала новая схема мошенничества. Бойкие граждане выкупали долю в квартире, создавая этакую современную коммуналку, а затем начинали изводить других собственников, вынуждая продать квадратные метры за бесценок. Перекрыть кислород таким аферистам можно было только законодательно. И это сделано.

За последний год в российское законодательство дважды внесены изменения, касающиеся сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Сначала было введено обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан. А с июня по решению Совета Федерации любой переход долей недвижимости от одного собственника к другому может быть оформлен только через нотариуса. Неважно, идет ли речь о продаже или дарении.

Закон или наличка?

В конце сентября в эфире одной из пермских радиостанций изменения в законодательстве прокомментировал директор агентства недвижимости «Ларец» Андрей Ляшков. Если коротко – закон, защищающий граждан от риелторов, ему не нравится.

Свою позицию критик федерального законодательства дословно выразил так: «И если раньше мы, ну вот в промежутке до лета мы еще не так сильно на себе ощущали вот это, ну не то чтобы это давление именно как бы такое финансовое, то сейчас именно по сделкам это сильно касается, там, практически, ну может быть через одну сделку, потому что доли, они, наверное, очень часто бывают в сделках».

Свои разоблачения риелтор начал с неожиданной стороны. А конкретно – встал на защиту своих клиентов: нотариальные услуги потребуют от граждан, желающих продать недвижимость, дополнительных расходов. А нотариусы будто бы на этом наживаются. Потом намекнул, что это государство решило таким образом, через систему нотариата, обобрать население. Потому что нотариальная деятельность, в отличие от многих других, с финансовой точки зрения абсолютно прозрачна.

Тут, вопреки своей же логике, г-н Ляшков признал, что нотариусы платят налоги. А риелторы, которые, заметим в скобках, тоже трудятся далеко не бесплатно, – как раз нет. Так прямо и резанул: «Риелторское сообщество, понятно, да, то есть практически везде идет наличка, с риелтором расплачиваются наличкой, и ни для кого не секрет, что налоги там платятся не всегда и не в полном объеме. Да, если там он платит… для вида, да. Именно с нотариата это гораздо проще».

Доход государства от нотариальной деятельности действительно гарантирован – каждое нотариальное действие вносится в соответствующий реестр, указывается сумма, исчисляется налог. На то, что остается, небюджетный нотариус должен не только жить, но и обеспечивать свою профессиональную деятельность, содержать помощников, офис, нести операционные расходы. Благодаря этому мы сегодня имеем доступную нотариальную услугу и не стоим в очереди по три дня, как при советской власти.

По непринужденной оценке г-на Ляшкова, нотариусы в сделках с недвижимостью являются «пятым колесом» (опять же дословно): «Я вот понимаю, что количество сделок с недвижимостью, которые расторгаются, это может быть 0,01% из общего количества. И стоило ли из-за этого вводить обязательное нотариальное удостоверение?» По его словам, случаи, когда родитель бы чего-то не выделил своему ребенку, единичны: «Самое частое злоупотребление было, это когда получалось разрешение на продажу одного объекта, ну получаем долю несовершеннолетнего, а приобретался не тот объект, который вписан в постановление органов опеки».

Ничего себе мелочи жизни… Именно эта проблема в значительной степени и вызвала ужесточение законодательства: масса детей получили не то, что должны были, или не получили ничего. И речь не только о семьях алкоголиков и маргиналов. Даже вполне порядочные родители – они могут не только построить новый дом взамен проданного жилья, но и развестись, умереть. А дети остаются ни с чем. При этом у Росреестра, который регистрирует переход права по такой сделке, проверка последствий в регламенте не заложена, органы опеки дают согласие на продажу недвижимости несовершеннолетнего, но проверять, что фактически получил ребенок, не могут.

Особая песня – статистика, которую приводит г-н Ляшков. Тут он явно путается в понятиях. То, что расторгается 0,01% сделок, никак не характеризует ситуацию на рынке недвижимости: сделка расторгается по взаимному согласию сторон, когда люди передумали продавать и покупать. По суду же незаконная сделка может быть признана ничтожной – и таких случаев больше в разы. А сколько юридически неграмотных маргиналов молча переселяются в теплотрассу, сколько одиноких граждан, которых некому искать, исчезли без следа, – никто не знает.

…Тут нужно вспомнить, что простая письменная форма сделки с недвижимостью появилась в отечественном законодательстве в конце бурных 90-х, на волне всеобщей либерализации. Это когда участники сделки договорились, подписали договор – и прямиком в регпалату. Сколько подобных сделок закончилось потерей имущества, а то и жизни… Сейчас идет работа над ошибками, для многих бывших владельцев недвижимости – слишком поздно. Так что решение законодателей возникло не на пустом месте, оно основывается на анализе судебной практики двух десятилетий.

Наследство еще не открылось

Помимо претензий к законодателям, у г-на Ляшкова есть и личные претензии к нотариусам. Список достаточно длинный, включающий как приметы юридической неграмотности, так и признаки клеветы.

Начнем с самого безобидного: нотариусы будто бы требуют с клиентов документы, какие им вздумается, и цены на свои услуги берут с потолка, как им выгоднее, – то от цены договора, то от кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем: согласно закону, пошлина уплачивается в процентах от цены договора, но не ниже чем от кадастровой стоимости. Потому как любителей ставить в договорах липовые цифры у нас предостаточно. Как и случаев, когда покупатель эту липовую сумму и получает, несмотря на все устные договоренности. А что касается затребования разных документов – так и сделки тоже разные.

Кроме того, г-н Ляшков дает понять, что у нотариуса всего-то и работы – распечатать договор. И тут же начинает жаловаться на слишком активное вмешательство нотариусов в процесс перехода прав на недвижимость. Если дословно – «везде лезут»: «Начинают лезть в условия договора, финансовой договоренности. Есть реальные случаи из жизни, когда нотариусы просто портят сделку. То есть, представляете, люди пришли к нотариусу, и нотариус может сказать: «А что-то вы очень дешево продаете». Вот в моей практике просто клиент встал и ушел».

Да кто его знает, может, и правильно сделал, что ушел. Убедиться в том, что люди понимают, какую сделку заключают, каковы будут последствия, – прямая обязанность нотариуса, возложенная на него государством. И именно для защиты прав граждан, которые не всегда могут разобраться в юридических тонкостях. Когда продавец и покупатель сидят перед нотариусом – естественно, каждый со своим риелтором – это для них фактически последний шанс понять, что происходит. И сколько бы риелтор ни бил себя в грудь, он в этой ситуации вовсе не защитник прав клиента. Ему нужна сделка и его доля, и все тут.

В этом свете очень показательно высказывание риелтора: «Сейчас вот именно большая задача риелтора – найти адекватного нотариуса, потому что адекватных нотариусов не так много в Перми у нас». То есть ищем тех, кто бы не особенно вдавался в суть вопроса? А если нотариус не идет навстречу, он неадекватный?

Напомним, все это говорится в прямом эфире. В Перми нотариусов – 60 человек, их здесь пофамильно знают. Надо как-то осторожнее. Тем более что, суммируя эту часть своих разоблачений, риелтор приходит к заключению: «Ну не хотелось бы все-таки видеть в этой среде посторонних лиц, которые лезут туда, куда им не стоит лезть». А куда это, хочется спросить? Если клиент в курсе всех нюансов, что нового откроет ему нотариус? Или все-таки есть у риелторов привычка вводить граждан в заблуждение? Ну, уж тут-то нотариус, конечно, – пятое колесо.

Еще одна забавная инсинуация представителя рынка недвижимости касается того, что должности и офисы нотариусов передаются «по наследству». В Перми и правда есть нотариусы – супруги. Работают уже и дети нотариусов. Но никто из их родителей еще не умер, наследство, извините, не открылось. Можно подумать, учителя не вступают между собой в брак, дети врачей не идут в медицину... Значит, в семье уважают свою профессию, умеют привить к ней интерес.

Добавим, что конкурс на должность нотариуса объявляет и проводит Управление Минюста по Пермскому краю. Претендентам, которые и так должны иметь солидные стартовые данные, приходится пройти серьезный отбор. И принадлежность к династии тут никаких преимуществ не дает.

Случайные люди, неадекватные, неграмотные – все это применительно к нотариату звучит более чем странно. Нотариусы – элита юридического сообщества, специалисты высочайшей квалификации, владеющие огромным объемом знаний, от постоянно меняющегося законодательства до современных методов получения и проверки информации. Именно поэтому им доверена государственная функция юридической защиты граждан.

В Перми уже лет двадцать не было случая, чтобы нотариус привлекался к суду или оспаривался нотариально заверенный документ. С риелторами, как известно, ситуация другая. И сегодня в Березниках расследуется серия убийств владельцев квартир, которых представители местного агентства недвижимости топили и сжигали за весьма скромную жилплощадь. Или вспомним январское уголовное дело в Перми о продаже квартир в новостройках – 130 пострадавших, суммарный ущерб 100 миллионов рублей... Или наследие бурного риелторского прошлого – целые поселки в депрессивных территориях, заселенные бывшими владельцами городских квартир...

Конечно, риелтор риелтору рознь, и стричь всех под одну гребенку было бы неправильно. Тем более что по этому поводу у г-на Ляшкова тоже есть мнение: те, кто «попал» на сделках с недвижимостью, просто пытались сэкономить на риелторских услугах. Не туда обращались. Что ж, получается, сами виноваты.

Срочно требуются органы

Складывается ощущение, что именно нотариусы вызывают у г-на Ляшкова большую личную неприязнь. Ему во что бы то ни стало хочется от них избавиться. Он согласен на все: «Другие механизмы, которые можно было сделать на базе Росреестра, ну это, например, какие-то дополнительные возможности именно по тем лицам, которые, ну, может быть, выпивают, да, злоупотребляют чем-нибудь, либо возраст продавца либо покупателя старше 70-ти лет. Пусть это либо будут органы соцзащиты, либо там еще какие-нибудь органы…»

А чем вам нотариат-то плох, г-н Ляшков? Почему требуются любые другие органы? Даже если при этом придется стричь под одну гребенку алкоголиков и пенсионеров, ограничивать дееспособных граждан в их правах?

Вывод тут очевиден. Риелтору не хочется поступиться доходами. Но законы у нас принимаются не по желанию риелторов. И слава богу. Иначе половина населения была бы уже прикопана где-нибудь в лесочке.

Ольга БОРЗУН.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру